на страже Ваших достижений …
+ 7 (863) 210-08-06, + 7 (863) 210-08-05
+ 7 (863) 210-08-12

Бывшей коммерческой недвижимости в РФ не существует

Проскурина Ольга, налоговые споры

Все мы знаем, что сдавать в аренду недвижимость выгодно, являясь ИП, применяя УСН или патент. При этом появляется риск серьёзно переплатить налоги в случае реализации этих объектов.
В очередной раз чиновники напоминают про свою невыгодную налогоплательщикам позицию, что физическое лицо при отчуждении недвижимости, которая ранее использовалась им, как коммерческая, будет платить НДФЛ или УСН, сколько бы лет оно ей не владело: Письмо Минфина России от 24.04.2020 № 03-04-05/33262, Письмо Минфина России от 31.01.2020 № 03-04-05/5869.
Представим ситуацию: предприниматель на протяжении 10 лет сдавал жилые помещения по договору коммерческого найма, часть помещений ему достались по наследству, а часть он купил; он исправно платил налоги, затем прекратил предпринимательскую деятельность и решил уйти на покой. Квартиры продал уже как физическое лицо. Тут его ждёт неприятный сюрприз в виде НДФЛ в размере 13 % от дохода, полученного при продаже всех этих объектов: ни понесённые расходы, ни иные вычеты и льготы применить ему не удастся.
В соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ, (если иное не предусмотрено в пп. 2.1 или в пп. 2.2 п. 2 ст. 220 НК РФ), положения НК РФ о праве на имущественный вычет, вычет в размере понесённых расходов не применяются в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества или транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности. То есть, если объект недвижимости хотя бы единожды в прошлом использовался в предпринимательской деятельности имущественных, налоговых вычетов не получить ни при каких условиях.
Это при том, что в абз. 4 п. 17.1 ст. 217 НК РФ установлено неприменение льгот по доходам, получаемым физическими лицами от продажи, в частности, имущества, (за исключением жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности. В НК РФ нет упоминания про использование имущества в предпринимательской деятельности в прошлом.
Однако это не мешает судам стать на сторону налогового органа (практика единообразная): Определение Конституционного Суда РФ от 29.03.2016 № 487-О, Постановление Президиума ВАС РФ от 18.06.2013 N 18384/12 и др.
Не представляется перспективным отстаивание в судебном порядке права на налоговый вычет, даже при утрате статуса предпринимателя и не использовании недвижимого имущества в предпринимательской деятельности в течение длительного срока на момент подачи декларации.
Так и последние судебные акты содержат эту позицию, например, Апелляционное определение Челябинского областного суда от 06.02.2020 по делу N 11а-1594/2020, 2а-351/2019: «…То обстоятельство, …, Ш. в статусе физического лица по договору купли-продажи реализовал указанную недвижимость Ф., не свидетельствует о том, что спорное имущество не использовалось им в предпринимательских целях, поскольку данная недвижимость и по своим характеристикам не предназначена для использования для личных потребительских нужд...»
Исходя из изложенного, предпринимателям необходимо заранее планировать налоговую нагрузку на объекты недвижимости, которые будут использоваться в предпринимательской деятельности, а потом могут быть проданы. И продажу необходимо планировать, находясь в статусе ИП, что даст возможность уплатить, например, 6% УСН, а не 13% НДФЛ.


21.09.2020