Построить административное здание для собственной компании весьма непросто - сложно найти исполнителей, согласовать проект и многое другое. Тем не менее некоторые компании сознательно идут на решение подобных проблем. Собственное офисное здание - это способ самовыражения, инструмент продажи услуг. Кроме того, в производственных компаниях офисы соседствуют с промышленной частью, которая требует индивидуального проекта.
Проект нового двухэтажного производственно - административного здания (общей площадью 2700 кв.м.) ростовской компании «Век» близиться к завершению. За него пришлось заплатить 1,5 млн. рублей, а также 200 тыс. рублей за проект внешних связей.
- Проектные институты, способные выполнить все виды проектных работ, выставляют чрезвычайно высокие цены. Наш проект стоил бы у них 4-5 мил. рублей, - рассказывает технический директор компании «Век» Евгений Костряков. – Есть немногочисленные организации, которые могут выполнить основную часть проектных работ, а на остальные привлечь по субподряду не институты, а физических лиц, поэтому их проект получается дешевле.
Юридическая фирма « JBI Эксперт» также начинает строительство собственного офиса (общая площадь – 1000 кв.м), стоимость строительства которого составит около 15 млн рублей, не считая отделки и земельного участка. В этой компании также признались, что найти архитектора было очень сложно. Однако на этом этапе решили не экономить, а напротив, найти организацию, имеющую собственный штат всех специалистов(конструкторов, инженеров и прочих смежников).
- Кроме того, мы принимали во внимание цену за конкретное содержание работ на одинаковой стадии проекта, компетентность как проектировщика(знание норм в отличие от художественной части нам как юристам оценить все-таки нетрудно), наличие собственных административных ресурсов и креатив, - рассказывает партнер « JBI Эксперт» Олег Проскурин. – Для нас был важен внешний облик здания, поскольку он служит показателем уровня нашего консалтинга, это своего рода инструмент продаж.
ОКОЛО ПРОЕКТНЫЕ СЛОЖНОСТИ Прежде чем приступить к проектированию, нужно собрать исходные данные. Комитет архитектуры и градостроительства, рассматривая заявку застройщика, выдает градостроительный план, который предопределяет возможность строительства и площадь застройки земельного участка. Но для рассмотрения заявки требуется получить технические условия на снабжение объекта ресурсами(электроэнергия, газ, вода, канализация, телефон, радио, подъездные пути и т.д.). В случае отсутствия каких-либо техусловий заявка не рассматривается и проектные работы по закону не могут начаться. «ВЕКу» удалось пройти этот этап довольно оперативно – всего за 4 месяца, потому что у компании уже были подключения к этим ресурсам(новое задание проектируется на соседнем участке с существующим предприятием).
- Получение техусловий для чистого участка может растянуться на 1,5-2 года или вообще закончиться отрицательным результатом, -уверен Евгений Костяков.
Непосредственное выполнение проекта заняло у компании полгода.
Еще одна серьезная проблема, с которой сталкиваются все заказчики проекта офисного здания, - оторванность чертежа от реальной жизни. Госслужбы требуют закладывать в проект вес детали будущего здания. Например, этаж площадью 500 кв. м надо разделить на 10 офисов, чертиться расположение всех перегородок. Проект проходит экспертизу и ничего менять уже нельзя – сдавать в эксплуатацию здание можно только в таком виде. В тоже время обитатели этих офисов наверняка захотят внести какие-то коррективы в расположение некоторых перегородок. Затем офисы с измененной планировкой продать не просто – следует проходить процедуру переоформления документов в БТИ.
ВЫБОР ТЕХНОЛОГИИ СТРОИТЕЛЬСТВА При выборе технологии строительства «ВЕК» ориентировался на быстрые сроки возведения здания, поэтому выбрал быстровозводимое здание из металлоконструкций и сэндвич-панелей. На его сборку уходит примерно год.
« JBI Эксперт» при выборе типа здания не прислушивались к рекомендациям архитекторов и строителей, заинтересованных в реализации удобной для них технологии. Компания вела самостоятельный поиск нужного решения через выставки, Интернет, незаинтересованных строителей и компании, торгующие стройматериалами, рассчитывала стоимость единицы площади, стены, кровли. При этом учитывались функциональная пригодность, возможность свободной планировки, варианты отделки. Например, технология «изодом», на корой в итоге остановились, экономит внутреннее пространство, но уменьшает возможности или делает дороже нестандартные архитектурные формы. По словам Олега Проскурина, рисков в строительстве очень много, но отсутствие на рынке отдельных красивых и удобных офисов, желание самовыражения и независимости перевесили аргументы в пользу строительства, а не покупки готового объекта. Поскольку компания по своему профилю деятельности далека от строительных вопросов, было решено сотрудничать со специалистом в этой сфере, который будет проверять качество строительства, а соответствие работ проекту обеспечит авторский надзор.
Татьяна Дудник