на страже Ваших достижений …
+ 7 (863) 210-08-06, + 7 (863) 210-08-05
+ 7 (863) 210-08-12

Три года или пять дают право на льготу по НДФЛ?

Проскурина, налоги JBI

Из многих источников мы слышим об изменении с 1 января 2016 года порядка уплаты НДФЛ при продаже недвижимости. Но, по непонятным мне причинам, замалчивается одно из важнейших, на мой взгляд, условий вступления в силу этих изменений.

Итак, с первого января 2016 года, минимальный срок владения недвижимым имуществом для освобождения дохода при его продаже от НДФЛ – 5 лет. Но…

Во-первых, этот срок распространяется только на продажу того имущества, которое приобретено после 1 января 2016 года. То есть, если вы приобрели тот или иной объект в 2012 году и продаете его в 2016 году, вы не будете уплачивать НДФЛ с дохода, т.к. срок владения более трех лет, хотя и меньше пяти. В данной ситуации будет действовать прежняя норма Налогового кодекса.

Во-вторых, по имуществу, приобретенному после 1 января 2016 года, срок дифференцирован и зависит от того, каким образом возникло право собственности у налогоплательщика. Трехлетний срок устанавливается для недвижимости, которая:

  • получена в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником
  • в результате приватизации
  • по договору пожизненного содержания с иждивением

В остальных случаях, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.

В-третьих, при продаже недвижимости по цене, которая ниже кадастровой стоимости, НДФЛ будет исчислять исходя из кадастровой стоимости.

Иным словами, в договоре бессмысленно будет занижать стоимость недвижимого имущества, поскольку, если кадастровая стоимость будет выше цены указанной в договоре, налогоплательщик все равно должен будет исчислять налог от 70% кадастровой стоимости объекта (кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7).

В связи с этим становиться еще более актуальным оспаривание результатов оценки кадастровой стоимости недвижимого имущества. Ведь при обязательной государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость недвижимости часто значительно завышается.

Однако, если кадастровая стоимость недвижимости не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, то можно использовать любую разумную рыночную стоимость, поскольку положения, предусматривающие исчисление налоговой базы из 70% кадастровой стоимости, не будут применяться.

Также напоминаем, что право на все эти освобождения имеет только налоговый резидент Российской Федерации. В порядке определения этого статуса существенно ничего не поменялось, только добавлены условия резидентства при нахождении на территории Крыма (ст. 207 НК РФ).

Интересно, что налоговая нагрузка будет очень сильно зависеть от региональной власти, поскольку НК РФ наделяет их правом варьировать предельный минимальный срок владения недвижимостью и понижающий коэффициент в сторону уменьшения, вплоть до нуля (ст. 2 Федеральный закон от 29.11.2014 № 382-ФЗ).

10.02.2015 г.

Ольга Проскурина, руководитель налоговой практики, управляющий партнёр Юридической фирмы JBI Эксперт